Regimes específicos dentro do IVA dual
Financeiro, imobiliário e construção civil
O setor tem regime próprio: redução de alíquota, redutor de ajuste sobre o valor do imóvel e regras particulares para locação, incorporação, RET e intermediação de ativos. Cada operação precisa ser tratada por seu regime, não por média.
Números estimados a partir das alíquotas de referência em discussão e do perfil típico do setor. O efeito na sua empresa depende da apuração real, do regime e dos créditos documentados.
O que costuma passar batido
Riscos específicos do setor
- Incorporações iniciadas no regime antigo e concluídas no novo
- Locação por pessoa física com regras e limites próprios
- Redutor de ajuste mal apurado no cadastro do imóvel
O que precisa começar agora
Ações de preparação
- 01 Inventário de empreendimentos por data e regime aplicável
- 02 Cálculo do redutor de ajuste por unidade
- 03 Revisão de estrutura de RET e patrimônio de afetação
Simulação
O número no seu faturamento.
Já com financeiro & imobiliário selecionado. Ajuste receita e peso de insumos para ver a variação estimada entre o sistema atual e o IVA dual.
Sistema atual
R$ 41.625
9,3% sobre a receita
IBS + CBS — regime pleno (2033)
R$ 30.713
6,8% efetiva sobre a receita
- Débito: receita × 10,5% do setor
- R$ 47.250
- Crédito: insumos de R$ 157.500 × 10,5%
- − R$ 16.538
- Alíquota do setor
- 10,5%
Quando vale: 2026 é ano-teste, com CBS de 0,9% e IBS de 0,1% destacados na nota e compensados com PIS/Cofins, sem aumento de carga. A CBS entra integral em 2027; o IBS sobe de 2029 a 2032 enquanto ICMS e ISS caem; o regime pleno, simulado acima, vale a partir de 2033 (EC 132/2023 e LC 214/2025).
Redução setorial aplicada sobre a alíquota de referência. Alíquota de referência de 27,5%. Crédito estimado à alíquota do próprio setor (premissa conservadora): se os seus fornecedores recolhem a alíquota cheia, o crédito real pode ser maior. Carga atual aproximada do setor. Não substitui apuração técnica: o número definitivo depende de CNAE, contratos, cadastro de itens e composição real de crédito.
Conformidade: desde 03/08/2026 a NF-e e a NFC-e precisam trazer os grupos de IBS e CBS (NT 2025.002-RTC). Responsável técnico: Carlos Henrique Capello · CRC 1SP298136/O-7.
Pedir o cálculo com a apuração realEstimativa de caráter informativo, calculada a partir das alíquotas e tabelas vigentes nesta data e de premissas simplificadas. Não substitui parecer técnico individualizado: o número definitivo depende da apuração real da empresa.
Cronograma
Os marcos que definem o seu prazo
IBS a 0,1% e CBS a 0,9%, compensáveis com PIS/COFINS. O objetivo é adaptar sistema, cadastro e emissão de documento fiscal.
PIS e COFINS extintos, CBS passa a ser cobrada integralmente e o Imposto Seletivo entra em operação.
ICMS e ISS são reduzidos gradualmente ano a ano enquanto o IBS sobe na mesma proporção. Benefícios estaduais se encerram no período.
ICMS, ISS, IPI, PIS e COFINS deixam de existir. Restam IBS, CBS e Imposto Seletivo.
Diagnóstico setorial
Diagnóstico de transição para financeiro & imobiliário.
Serviço e segmento já vêm selecionados. Em quatro passos a solicitação chega ao consultor responsável pelo setor.
- Sem lista de disparo e sem repasse de dados a terceiros
- Conversa direta com o consultor sênior que assina a proposta
- Diagnóstico inicial sem custo e sem compromisso de contratação